Ferienimmobilie in Istrien: Worauf es beim Kauf und Bau ankommt

Vilijam Zufic am 16.12.16 - Zuletzt aktualisiert am 04.02.2019 um 03:26 Uhr

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Eine Ferienimmobilie in Istrien zu besitzen wird für Anleger immer attraktiver. Fremde Sprache, ungeklärte Besitzverhältnisse, unbekannte Steuersparmodelle: Kroatien- und besonders Istrien- Experte Andreas Dussmann von Dussmann Homes erklärt, wie Investoren Fallstricke umgehen können. Der geborene Münchner lebt seit 2003 in Istrien und entwickelt hier mit seinem Unternehmen Premium-Ferienvillen. Er erklärt, worauf es beim Kauf und der Entwicklung einer Ferienimmobilie in Isrien ankommt.

Natur pur, mediterranes Klima, venezianisch-mittelalterlich anmutende Dörfer, weltbekannte Trüffel, fangfrischer Fisch, prämierte Weine und Olivenöle: Kroatien hat sich in den vergangenen zehn Jahren vom Geheimtipp zum beliebten Ziel für Gourmets und Urlauber entwickelt. Der Ferienmarkt boomt – und mit ihm der Bau von Hotels und Ferienhäusern. Als Investitionsland ist Kroatien daher auch für Deutsche, Österreicher und Schweizer attraktiver denn je. Mit dem Auto oder Flugzeug ist die Anreise kurz. Zugleich sind Grundstücke, hochwertige Baumaterialien und Handwerkerleistungen wesentlich günstiger als in Spanien, Italien oder Frankreich.

Istrien vs. Mallorca

„Gerade einmal 800 Quadratkilometer kleiner als Mallorca, aber nur rund 245.000 Einwohner statt gut 900.000 und nur etwa 3,6 Millionen Touristen in 2015 statt 9,6 Millionen: Istrien hat Urlaubsuchenden zu bieten, was Mallorca oder die Toskana vor 30 Jahren geboten haben: Ruhe, Ursprünglichkeit und unverbaute Natur.“ Was Immobilienkäufer laut Dussmann insbesondere an der Umgebung von Motovun schätzen: Das Angebot anluxuriösen Villen, die über Pool, Fitnessraum, Weinkeller und großzügigen Garten verfügen, ist mit gut 50 Häusern sehr überschaubar. Die Vermietungschance ist daher entsprechend hoch. „Viele Käufer und Mieter von Luxusferienvillen leben in Großstädten wie London, Paris oder Frankfurt. Im Urlaub möchten sie dem Stadtleben entfliehen – das können sie hier. Zugleich aber erreichen sie von Motovun aus innerhalb einer Stunde alle wichtigen Orte Istriens. Die Küste ist sogar nur 20 Fahrminuten entfernt.“

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Neben Motovun zählen nach den Worten Dussmanns die Gegenden um Opatija an der Ost- und Rovinj an der Westküste zu den aufstrebenden des Landes und zu den Standorten mit Potenzial. Die meisten Hotels verfügen über vier oder fünf Sterne. Viele Restaurants sind prämiert. Und ausländische Großinvestoren stecken ihr Geld nicht nur in Luxushotels, sondern sorgen dafür, dass ganze Ortschaften aufblühen. Das zieht Touristen an – und weitere Anleger.

„2016 ist das bisher beste Vermietungsjahr für die von uns entwickelten Villen. Und 2017 dürfte die Nachfrage nach Unterkünften weiter steigen. Gerade nach der diesjährigen Touristenschwämme auf Mallorca und politischen wie wirtschaftlichen Unsicherheiten in der Türkei oder in Griechenland werden sich viele Urlauber nach neuen Reisezielen umschauen.“ Für deutsche Investoren gewinnt der Ferienimmobilienmarkt in Istrien daher weiter an Attraktivität. Die Immobilien sind günstiger als in der Provence oder in der Toskana. Die Anreise beispielsweise aus München per Auto ist mit etwa sechs Stunden kurz. Zudem verlieren bisherige Investoren-Hot-Spots wie Mallorca an Attraktivität, weil Immobilien zu dicht beieinander gebaut und zu teuer angeboten werden. In der hügeligen Landschaft Istriens hingegen ist Bauland rar. Die Gefahr, dass Privatheit und Natur durch zu dichtes Bauen ruiniert werden, bleibt langfristig gering.“

“Dass Kroatien eine der wenigen Regionen des Mittelmeerraums ist, deren Landschaft noch nicht verbaut wurde, hat Gründe. Die Bürokratie im Land zieht Genehmigungsphasen enorm in die Länge. Je südlicher ein Grundstück innerhalb des Landes liegt, desto aufwendiger ist daher dessen Kauf und Entwicklung”, sagt Dussmann. Verantwortlich für die langen Baugenehmigungsverfahren sind oft ungeklärte Eigentumsverhältnisse. Diese müssen im Grundbuch über eine Anwaltskanzlei geklärt werden. Dussmann: “Viele Einwohner haben das Land nach dem Zweiten Weltkrieg verlassen. Selten aber haben sie ein Testament hinterlegt.”

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Baurecht heißt nicht Baugenehmigung

Oft reift die Idee, im Ausland eine Ferienimmobilie zu erwerben oder zu bauen, im Urlaub vor Ort – oder nach dem Urlaub während der Wintermonate. Allerdings tendieren Käufer in Urlaubs- oder Fernwehlaune nach der Erfahrung Dussmanns dazu, schnell und unüberlegt Entscheidungen zu treffen. “Das ist gefährlich beim Erwerb einer Ferienimmobilie in Kroatien. Denn: Selbst wenn es auf einem Grundstück Baurecht gibt, heißt das nicht, dass auch die Baugenehmigung ausgesprochen wird. Bauzonen werden häufig von den Städten und Gemeinden verändert, da ihnen die Stadt- und Regionalplanung obliegt. So können Parzellen erweitert, aber auch entfernt werden und darüber hinaus die Baugenehmigung abgelehnt sowie das Baurecht entzogen werden. Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte daher dessen geografische Lage, die Bebauungspläne und geplante Veränderungen der Gemeinde prüfen und das kroatische Recht kennen. Das Einschalten eines spezialisierten Anwaltes ist deshalb für die meisten Investoren unerlässlich”, so Andreas Dussmann.

Sonderregelungen für Agrarland

Weiterhin gilt: EU-Bürger dürfen zwar Bauland kaufen, aber nur insofern dieses kein landwirtschaftlicher Grund ist. Der Kauf von Agrarland wie Äcker, Gärten, Wiesen, Weiden oder Obstplantagen bleibt ausschließlich kroatischen Bürgern vorbehalten. Ausländer hingegen können die Regelung nur umgehen, indem sie eine der deutschen GmbH ähnliche d.o.o. gründen und die Parzellen dann über diese kaufen. Andreas Dussmann: “Oft gehören aber auch zu größeren Landhäusern Olivenhaine oder Weinberge, die als Agrarland gelten. Für den Kauf solcher Mischgrundstücke müssen ausländische Privatpersonen daher ebenfalls ein Unternehmen gründen.”

Kostenentscheidend sind Rechtsform und Kaufzweck

Mit Blick auf Steuern und weitere Kosten macht es einen großen Unterschied, ob Privatpersonen oder Unternehmen Grundstücke und Ferienimmobilien kaufen. “Als Privatperson zahlen Käufer fünf Prozent Grunderwerbsteuer auf Grundstücke sowie 25 Prozent Mehrwertsteuer auf Gebäude. Als juristische Person hingegen kann die in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden. Oft kaufen daher Privatanleger Ferienimmobilien, indem sie ein kroatisches Unternehmen gründen. Allerdings: Wer ein Objekt als Unternehmer auf Firmenrechnung kauft, muss es auch vermieten”, so Dussmann. Das gegründete Unternehmen muss also gewerblichen Prüfungen zehn Jahre Stand halten können. Nach Ablauf dieser Zeit sind die Objekte dann bei Vermietung von der Mehrwertsteuer befreit und können aus der Firma auf eine Privatperson übertragen werden. Natürlich dürfen auch ausländische Privatpersonen Ferienobjekte vermieten – jedoch unter anderen Bedingungen. Private Vermieter, die ihren Wohnsitz nicht in Kroatien haben, zahlen bis zu 40 Prozent Gewinnsteuer auf ihre Einnahmen, Unternehmer hingegen nur 20 Prozent.

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Hohe Erschließungskosten

Die Kosten für die Erschließung von Grundstücken können teuer sein und liegen oft höher als der Kaufpreis. Andreas Dussmann: “Das liegt unter anderem an der Monopolstellung von Strom- und Wasserversorgern, die überzogene Preise verlangen und Verfahren verzögern. Ein Beispiel: Wir haben ein Grundstück über 800 Quadratmeter erschlossen und rund 100.000 Euro dafür bezahlt. Gedauert hat das Verfahren zwei Jahre.”

Experten vor Ort einschalten

Um böse Überraschungen beim Investment in die eigene Ferienimmobilie in Kroatien zu vermeiden, rät Andreas Dussmann, für die Suche nach einem passenden Grundstück und den Bau der Ferienimmobilie Partner vor Ort zu beauftragen. “Ortsansässige Projektentwickler beherrschen nicht nur die Sprache. Oft arbeiten sie bereits lange Zeit mit Anwälten, Handwerkern und spezialisierten Services zusammen – und realisieren so von Grundstückskauf über Erschließung und Bau bis hin zu Vermietung und Pflege der Immobilie alles aus einer Hand.”

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DUSSMANN Homes ist der führende Boutique-Projektentwickler mit Spezialisierung auf Natursteinferienhäuser in Istrien. Das Unternehmen setzt bei der Realisierung seiner Objekte auf mediterrane Architektur, nachhaltige Bauweise, luxuriöse Ausstattung und energieeffiziente Technologien. Von der Auswahl des Grundstücks, über die Regelung rechtlicher Formalitäten bis zur Planung und Realisierung der Immobilie: DUSSMANN Homes bietet sämtliche Dienstleistungen, die den Bau, den Erwerb und die spätere Vermietung der Ferienimmobilien umfassen. Dazu gehört auf Wunsch auch die ganzjährige Betreuung des Anwesens für den neuen Eigentümer. Bislang hat das Unternehmen 26 Villen in Istrien realisiert. Für deren Qualität wurde DUSSMANN Homes als erster Projektentwickler Kroatiens mehrfach mit dem International Property Award für die weltweit besten Immobilien ausgezeichnet. Weitere Informationen im Internet unter: dussmannhomes.com Alle Fotos: Dussmann Homes